オフィスの新トレンド「フレキシブルオフィス」徹底分析 〜事例から紐解く、オフィス戦略の最適解〜 前編

CBRE株式会社　リサーチ部門オフィスセクター担当　金子 小百合氏

CBRE株式会社について
米国を本拠地とする事業用不動産の総合サービスプロバイダー。主力業務は不動産売買・賃貸借の取引業務、プロパティマネジメント、ファシリマネジメントなど。国内9拠点、グループ世界500拠点以上を展開。

弊社では、フレキシブルオフィスを「賃貸借契約の締結を必ずしも必要とせず、主に施設利用契約に基づいて利用されるオフィス」と定義しています。
一口にフレキシブルオフィスと言っても、さまざまな形態があり、レンタルオフィスは場所の賃借、そこに受付や電話取次といったサービスが付随されるとサービスオフィスと呼ばれたり、デスクや会議室を共有するような機能があるとシェアオフィスと呼ばれたりします。そして、イベントやSNSなど利用者同士のコミュニケーションが促進される仕組みがあると、コワーキングオフィスと呼ばれます。
実際は、シェアオフィスにミーティング可能な共有スペースがあるなど、一つの拠点でも複数の形態に当てはまる要素を持っていることが多いのが実情です。

東京都内のフレキシブルオフィス市場規模を示したグラフを見ると、2015年以降、毎年規模が拡大していることがわかります。2021年はフレキシブルオフィスが賃貸オフィスに占める割合が3.0％で、約6年のうちに3倍と急速に拡大しています。

主な要因は4つあると考えています。

フレキシブルオフィスはまとまった面積を使用することが多いため、空室を多く抱えたビルにとっては空室解消の一手段となります。
たとえば少し古いビルに内装がおしゃれなフレキシブルオフィスが入ると、ビル自体のイメージアップが可能です。

起業数は景気動向に左右されますが、おおむねアベノミクス以降は前年比プラスとなっています。スタートアップの場合、設立当初は規模が小さい、人数が少ない、資金が潤沢にないことが一般的です。そのような状況では、フレキシブルオフィスであれば初期費用を抑えてオフィスを開設できます。

たとえば営業先の行き返りにオフィスまで行って仕事をするのではなく、近くにあるフレキシブルオフィスで仕事をすることで移動時間を短縮することができます。このようにフレキシブルオフィスを活用することによって、生産性向上を目指すニーズも増えていました。

東京オリンピックを見据えたテレワークのトライアルなど少しずつ進んできてはいましたが、新型コロナウイルス感染症拡大を受け、リモートワークの必要性が急激に高まりました。フレキシブルオフィスが、この需要の受け皿になったと考えられます。

では、現在の働き方はどうなっているでしょうか。こちらは弊社が2022年2月に、東京23区のテナント企業様へアンケートをとった結果です。
「今、リモートワークをしていますか？」という問いに対し、9割近くが「している」と答えています。新型コロナウイルス感染症の拡大が始まって2年程度経っていますが、リモートワークはすでに一般化していると言えます。

リモートワークのメリットについても聞いたところ、圧倒的に多いのが「従業員の通勤時間の短縮」および「ワークライフバランス」です。この回答からも、リモートワークの受け皿として、自宅の近くに働く場所を用意することができるフレキシブルオフィスが選ばれ、市場が急速に拡大していったと考えられます。

新型コロナウイルス感染症収束後の出社率の見通しを聞いたところ、20%が「100%出社に戻す」と答えていますが、80%が「100%には戻さない」と答えています。
また、フレキシブルオフィスの利用について今後1年以内に変更予定があるかという問いには、30%が「利用を増やす」または「利用を始める」、6％が「利用をやめる」と答えています。
今後は、出社とリモートワークを組み合わせるハイブリッドワークが主流になるのではないでしょうか。働く場所の多様化が今後も進んでいくため、フレキシブルオフィスの需要もさらに増えていくだろうと考えられます。

フレキシブルオフィスの利用目的は、「サテライトオフィス」「在宅勤務の代替スペース」「タッチダウンオフィス」としての利用が上位3位を占めています。働く場所を増やしたいという需要が大きくなっていることが見えます。

私自身が注目しているのは、「コアオフィス・センターオフィスとして」という目的です。つまり、本社機能や管理機能を備えたオフィスとしてフレキシブルオフィスを使いたいというニーズです。
割合は7％とまだ少数ですが、たとえば株式会社Gunosy、クックパッド株式会社、株式会社ディー・エヌ・エー、株式会社メタップスなど本社移転の事例が増えています。これらの企業の移転理由を見ると、働き方や事業規模に合わせた柔軟性の確保、拠点開設が容易、拡張性の高い働き方の実現といった点が共通しています。契約形態や契約期間の柔軟性が高いことから、本社移転先としてフレキシブルオフィスを選んでいることが伺えます。

賃貸オフィスビルは、近年、契約期間が長期化しつつあります。またアンケートでは、入居しているビルの契約形態の半分は、途中解約が難しい定期借家契約という回答結果になっています。東京グレードAビル（大型かつ築浅）の契約期間のグラフでは、2003年時点では36か月程度だったが、最近は約55か月に伸びていることがわかります。契約形態も、定期借家契約が約半数を占めています。

賃貸オフィスビルは期間の縛りが大きいため、特に新型コロナウイルス感染症の拡大以降は、出社率の大きな変化や先行き不透明感があり、契約期間の柔軟性が高い選択肢が選好される環境にあります。出社率を抑える・高める、ビジネスを大きくする・小さくするといった変化にすぐに対応できる点で、フレキシブルオフィスが評価されています。

今後は、リモートワークと出社を組み合わせたハイブリッドワークが主流になるため、働く場所は多様化します。そしてフレキシブルオフィスは、状況に適した選択肢としてより選ばれていくことが考えられます。
また、本社移転をフレキシブルオフィスに移転する事例が増加しています。これは、フレキシブルオフィスの契約期間の柔軟性が、出社率やビジネスの素早い変化に対応できるためです。このように、フレキシブルオフィスは新しい働き方に対応できるオフィスとして、より選ばれていくのではないかと考えています。

社会情勢が急激に変化する中、オフィスの縮小や移転、分散などを検討する企業が増えています。また、働き方の多様化やDX推進のため、本社を WeWork に移転する企業も増加しています。
国内7都市39拠点*でフレキシブルオフィスを展開している WeWork は、コワーキングスペースやサテライトオフィスとしての利用はもちろん、1名から1,000名単位の規模の専用オフィスを月単位で契約可能です。入居後も、ビジネスや出社率といったそのときの状況にあわせて、専用オフィスの拡張や縮小が最短翌月から可能なため、稼働率に見合った最適なオフィス運用を実現できます。
ハイブリッドワークの導入なら、セキュリティも万全、本社としても利用できる WeWork へぜひお問い合わせください。さまざまなプランを用意してお待ちしております。

後編はこちら。

* 2022年7月時点

・本記事の内容は、公開日時点の情報をもとに作成しています

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